PRESTAGE OFFICE様に対し、クライアント様の「2年後の採用計画」まで見据えた提案で、初回商談の成約率を高めることを目的とし、オフィス仲介業務のプロセス変革を目的とした「2Dレイアウト＋3Dパース＋独自マイソクで構成された提案書生成システム」のPoC（概念実証）開発を行いました。 「マイソク（販売図面）」を読み込ませるだけで、顧客の成長フェーズに合わせた3パターンのレイアウトと3Dパースを生成。それらを独自の提案書フォーマットへ自動反映することで、物件提案のスピードと質を劇的に向上させた事例をご紹介します。

◆プロジェクト概要
クライアント：PRESTAGE OFFICE様
開発期間：約2ヶ月
開発内容：マイソク読み込みによる2D/3D生成および提案書作成システム（PoC）
主な機能：
マイソクからの間取り図＋物件情報を自動抽出
3種類の2Dレイアウト自動生成
上記に基づく3Dパース生成
個社独自のマイソクを生成
1物件あたり2Dレイアウト＋3Dパース＋独自マイソクで構成された提案書の自動生成（提案書には複数物件含まれている）

◆プロジェクトの背景
ー今回の開発を依頼された背景についてお聞かせください。
PRESTAGE OFFICE様：オフィスの仲介営業において、単に「今の人数が入るか」を確認するだけでは不十分です。 一般的にスタートアップや成長企業のオフィスの移転サイクル（回転）は約2年と言われています。この2年間に「どの程度採用し、組織がどう拡大するか」によって、借りるべきオフィスの広さやコスト感は全く異なります。
しかし、従来のマイソクだけでは、「もし2年後に社員が1.5倍になったら、このオフィスで入り切るのか？」という問いに即座に答えることは困難でした。 顧客の解像度を上げ、その場で意思決定をサポートするためには、「現状の適正レイアウト」だけでなく、「MAX何人まで詰め込めるか（将来のリスクヘッジ）」までを可視化し、それを分かりやすい提案書として即座に提示できるシステムがあったら良いなと思っておりました。




◆具体的な課題：開発の裏側
── 今回のプロジェクトにおいて、特にハードルが高かった点はどこでしょうか？
Irwin&co： 大きく分けて「技術」「プロセス設計」「品質定義」の3つの壁がありました。
まず1つ目は、技術的な「マイソクからの正確な平面図抽出」です。 マイソク（販売図面）というのは非構造化データの塊です。間取り図のすぐ横に地図があったり、外観写真やキャッチコピーが複雑に混在しています。AIにとって、その中から「どれが平面図か」を正しく認識し、さらに壁や窓のラインだけを正確にトレースして抜き出すこと自体、非常に難易度の高い処理でした。

── 単なる画像認識以上の精度が求められたのですね。では、2つ目の「プロセス設計」とは？
Irwin&co： ここが本プロジェクト最大の挑戦でした。単に「3Dパースができるシステム」を作っても、現場の課題解決にはならないのです。 不動産仲介の営業フローは、「物件調査」から始まり「提案資料作成」、そして「内見」、「成約」へと進みます。この中で最も重要なKPIは、提案から次のアクションに繋げる「内見率」の向上です。
お客様を「内見したい」という気持ちにさせるためには、提案段階でいかに利用イメージの解像度を上げられるかが勝負になります。単にきれいな画像を見せるだけではなく、経営判断の材料として機能する情報が必要でした。



── 具体的にどのようなUX（ユーザー体験）を設計されたのですか？
Irwin&co： PRESTAGE OFFICE様と徹底的に議論を重ね、「窮屈（最大収容）・標準・広壮」という3パターンのシミュレーション結果（2Dレイアウト）と、空間の雰囲気を伝える3Dパース、そして物件スペックを網羅した個社独自のマイソクデザイン。これらをセットにした「提案書」を一括で自動生成する仕組みを構築しました。
「どの情報を、どのような形式で提示すれば、顧客の解像度が上がり内見に繋がるのか」。この要件を定義し、システムという形に落とし込む工程こそが、最も苦労し、かつこだわった部分です。

── 3つ目の「品質定義」についても教えてください。
Irwin&co： 「正確性」よりも「イメージ」を優先するという割り切りです。 通常、建築図面であればミリ単位の正確性や法的要件の遵守が必須です。しかし今回の目的はあくまで営業支援です。「設計図としての正確性」を追求して開発期間やコストを膨らませるよりも、「お客様がパッと見て、自分がそこで働くイメージが湧くか」を最優先しました。
たとえ家具の位置が厳密な縮尺から多少ズレていたとしても、部屋の広がりや採光の雰囲気が伝わる品質であれば、商談の武器になります。この「営業ツールとしての合格ライン」を見極め、実装することが重要な課題でした。

◆パートナー選定の決め手
ーなぜIrwin&coを開発ベンダーとして採択していただけたのでしょうか？
数ある開発会社の中から弊社を選んでいただいた決め手は、弊社の持つ「3Dパース生成技術」の強みでした。 また、PoCという不確実性の高いプロジェクトにおいて、「完璧なCADツール」を作るのではなく、「営業効果を最大化するツール」を作るという目的に寄り添い、技術的な落とし所を柔軟に提案できる姿勢をご評価いただきました。



◆今後の展望
商談の常識を変えるツールへの進化
今回のPoCにより、「物件選定から提案書作成まで」をシステムが一気通貫で支援する有用性が実証されました。「紙の図面を見て想像する」時代から、「未来の働き方をビジュアルで体験して選ぶ」時代へ。PRESTAGE OFFICE様と共に、不動産業界の新しいスタンダードを作っていきたいと考えています。

◆ 導入までの流れ
【STEP 01】 業務ヒアリング
開発した実績のデモをご提示しながら、貴社ご要望のシステムを詳細にヒアリング
【STEP 02】 ご提案（デモの実演）
契約前から簡易的なシステムのデモを『無償』で開発し実演
本案件に係るシステム要件・報酬・簡易スケジュール等のご説明
MTG後に協議させていただいたスコープ・報酬で案件を進めていただくか意思決定していただきます
【STEP 03】 ご契約
要件定義合意書
業務委託基本契約書（NDA含む）
業務委託個別契約書締結
【STEP 04】 案件開始（契約締結後）
キックオフMTGの日程調整
案件開始

◆ Irwin&co株式会社について
社名：Irwin&co株式会社
代表者：代表取締役 アーウィン海
所在地：〒150-0004 東京都渋谷区円山町5丁目5号
設立：2025年6月
社員数：20名（業務委託含む）
事業内容：生成AIに係るシステム開発・コンサルティング・講演会
Irwin&co株式会社は、「不動産の価値を高めるAIを。」を理念に掲げ、
生成AIを活用した法人向け受託開発事業を主力事業として展開しています。
不動産・建設業界を中心に画像・PDFの読み取り・画像生成機能を起点にシステム開発を実装しております。

◆ 本件に関するお問い合わせ先
Irwin&co株式会社
取締役：田中康太郎
E-mail：kotaro.tanaka@irwin-and-co.com
Tel：090-1545-1708
Web：https://www.irwin-and-co.com/contact